El Banc d'Espanya posa el focus en el valor dels pisos hipotecats

Un dels problemes que va obligar al rescat europeu de la banca espanyola va ser que els inversors desconfiaven de les dades oficials sobre la mida de la indigestió immobiliària que patien les entitats després de l'explosió de la bombolla. Per solucionar-ho, el Govern i el Banc d'Espanya van adoptar diferents mesures per forçar les entitats a reconèixer i aflorar l'autèntica càrrega de maons que patien. I malgrat que el pitjor ha quedat enrere, l'organisme supervisor ha seguit endavant amb aquesta estratègia: actualment ha posat el focus en els immobles sobre els quals les entitats concedeixen les hipoteques i que constitueixen la garantia d'aquests préstecs en cas d'impagament del client .

Quan aquests immobles es devaluen, les entitats estan obligades a reservar unes provisions genèriques per protegir-se en el cas que el préstec caigui en impagament, ja que eventualment poden haver de quedar-se amb el pis i aquest pot haver perdut valor, el que li ocasionaria una pèrdua. El problema és que aquestes provisions penalitzen el compte de resultats, de manera que els bancs poden tenir un incentiu pervers a no reconèixer la devaluació dels immobles.

La normativa permet taxar aquests pisos a través d'un model de valoració automatitzada (AVM, en les seves sigles angleses), és a dir, mitjançant mètodes estadístics sense que sigui necessària la visita específica de cada immoble per un tècnic taxador.

Aquests mètodes automatitzats calculen el valor segons l'evolució històrica de preus del mercat i l'anàlisi d'immobles comparables actuals amb característiques similars al que s'està revisant, com ara la localització, la superfície, l'antiguitat o els equipaments.

La morositat i les execucions hipotecàries van a la baixa per la recuperació econòmica, amb el que en aquest segment és probable que baixin les valoracions. Però el mercat immobiliari està a l'alça, amb el consegüent augment de les hipoteques concedides, amb el que hi haurà més pisos amb crèdits al corrent de pagaments d'analitzar.

Segons l'Institut Nacional d'Estadística, els bancs van concedir 281.328 hipoteques al 2016, el 14% més, en el seu tercer alça anual consecutiva després de set anys de caigudes. En l'exercici, es van produir 403.743 compravendes d'habitatges, el 13,9% més i la dada més alta des del 2011, segons el Col·legi de Registradors. El preu dels pisos va augmentar el 5,7%, de manera que ha pujat un 13,3% des del mínim del 2014 però segueix un 25% més baix que el màxim del 2007. No obstant això, com ha advertit l'organització, la pujada dels preus té un "diferent comportament en funció de les zones geogràfiques, i sembla mostrar un cert grau d'esgotament". D'aquí la importància que els balanços dels bancs reflecteixin bé el valor dels immobles.

Font: el Periódico