El Banco de España pone el foco en el valor de los pisos hipotecados

Uno de los problemas que obligó al rescate europeo de la banca española fue que los inversores desconfiaban de los datos oficiales sobre el tamaño de la indigestión inmobiliaria que padecían las entidades tras la explosión de la burbuja. Para subsanarlo, el Gobierno y el Banco de España adoptaron diferentes medidas para forzar a las entidades a reconocer y aflorar la auténtica carga de ladrillos que padecían. Y pese a que lo peor ha quedado atrás, el organismo supervisor ha seguido adelante con esa estrategia: actualmente ha puesto el foco en los inmuebles sobre los que las entidades conceden las hipotecas y que constituyen la garantía de estos préstamos en caso de impago del cliente.

Cuando estos inmuebles se devalúan, las entidades están obligadas a reservar unas provisiones genéricas para protegerse en el caso de que el préstamo caiga en impago, ya que eventualmente pueden tener que quedarse con el piso y este puede haber perdido valor, lo que le ocasionaría una pérdida. El problema es que estas provisiones penalizan la cuenta de resultados, con lo que los bancos pueden tener un incentivo perverso a no reconocer la devaluación de los inmuebles.

La normativa permite tasar estos pisos a través de un modelo de valoración automatizada (AVM, en sus siglas inglesas), es decir, mediante métodos estadísticos sin que sea necesaria la visita específica de cada inmueble por un técnico tasador.

Estos métodos automatizados calculan el valor según la evolución histórica de precios del mercado y el análisis de inmuebles comparables actuales con características similares al que se está revisando, tales como la localización, la superficie, la antigüedad o los equipamientos.

La morosidad y las ejecuciones hipotecarias van a la baja por la recuperación económica, con lo que en este segmento es probable que bajen las valoraciones. Pero el mercado inmobiliario está al alza, con el consiguiente aumento de las hipotecas concedidas, con lo que habrá más pisos con créditos al corriente de pagos que analizar.

Según el Instituto Nacional de Estadística, los bancos concedieron 281.328 hipotecas en el 2016, el 14% más, en su tercer alza anual consecutiva tras siete años de caídas. En el ejercicio, se produjeron 403.743 compraventas de viviendas, el 13,9% más y el dato más alto desde el 2011, según el Colegio de Registradores. El precio de los pisos aumentó el 5,7%, con lo que ha subido un 13,3% desde el mínimo del 2014 pero sigue un 25% más bajo que el máximo del 2007. Sin embargo, como ha advertido la organización, la subida de los precios tiene un "distinto comportamiento en función de las zonas geográficas, y parece mostrar un cierto grado de agotamiento". De ahí la importancia de que los balances de los bancos reflejen bien el valor de los inmuebles.

Fuente: el Periódico